Einkommensteuer – Einkünfte aus Gewerbebetrieb: Tipps vom Immobilienverband
19.10.2022
Der Betrieb von Elektro-Ladestationen stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar. Die erzielten Einkünfte gehören zu den Einkünften aus Gewerbetrieb und sind nicht Teil der Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks. Die Ladestation stellt steuerlich eine Betriebsvorrichtung dar, die selbständig zu bilanzieren ist. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wird auf 6 bis 10 Jahre angesetzt, sodass man die Kosten für die Anschaffungs- und Installationskosten, aber auch die eventuell notwendige Genehmigung durch den Netzbetreiber mit 16 bis 10 Prozent jährlich abschreiben kann. Die steuerliche Behandlung der Einkünfte aus dem Betrieb der Ladeeinrichtung hängt von der Rechtsform des Vermieters ab.
Ist der Vermieter eine natürliche Person, erklärt er in seiner Einkommensteuer neben den Einkünften aus der Vermietung des Grundstücks die Einkünfte aus dem Betrieb der Ladeeinrichtung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Unterliegen die Einkünfte der Gewerbesteuer, weil der gewerbesteuerliche Freibetrag von 24.500 EURO überschritten ist, kann er die Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer nach Maßgabe des § 35 EStG auf die Einkommensteuer anrechnen.
Personengesellschaft
Handelt es sich bei dem Vermieter des Grundstücks um eine Personengesellschaft, führt dies nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG dazu, dass die Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks durch die gewerblichen Einkünfte aus der Ladeeinrichtung zu Einkünften aus Gewerbebetrieb umqualifiziert werden. Zu den Personengesellschaften gehören auch Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR), nicht aber Erbengemeinschaften und eheliche Gütergemeinschaften. Man spricht davon , dass die Einkünfte aus Gewerbebetrieb die Vermietungseinkünfte gewerblich infizieren. Dies gilt nur dann nicht , wenn die Einkünfte aus Gewerbebetrieb von den Vermietungseinkünften trennbar sind und die Bagatellgrenze von 3 Prozent des Gesamtumsatzes und 24500 EURO nicht überschreiten. Nachteilig ist vor allem, dass dadurch auch die Immobilie zu Betriebsvermögen wird und eine steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren nicht mehr möglich ist.
Kapitalgesellschaft
Handelt es sich bei dem Vermieter um eine Kapitalgesellschaft oder eine Genossenschaft, die (ganz oder teilweise) steuerpflichtig ist, so gelten kraft Gesetzes auch die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb, weil eine Kapitalgesellschaft aufgrund ihrer Rechtsform stets Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt. Die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie sind jedoch gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG von der Gewerbesteuer befreit, wenn die Kapitalgesellschaft sich darauf beschränkt, ausschließlich eigenen Grundbesitz und eigenes Kapitalvermögen zu verwalten (sog. erweiterte Kürzung). Der Betrieb der Ladestation würde eine sog. „schädliche“ Nebentätigkeit darstellen, die zum Verlust der sog. erweiterten Kürzung führt.
Kürzungsunschädliche Tätigkeiten
Um dies zu vermeiden, hat der Gesetzgeber durch das Fondstandortgesetz (FoStoG) vom 3.6.2021 (BGBl. 2021 I, S. 1498) den Katalog der kürzungsunschädlichen Tätigkeiten erweitert. Danach ist die erweiterte Kürzung seit dem Jahr 2021 auch dann zu gewähren, wenn in Verbindung mit der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes Einnahmen aus der Lieferung von Strom im Zusammenhang mit dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien im Sinne des § 3 Nr. 21 EEG oder aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder erzielt werden und diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 10 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind (§ 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. b GewStG). Die Lieferung von Strom aus dem Betrieb solcher Ladestationen ist auch dann unschädlich, wenn sie nicht ausschließlich an Mieter erfolgt.
Steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften
Bei steuerbefreiten Wohnungsgenossenschaften gilt eine generelle sog. partielle Steuerpflicht: Diese können bis zu 10 Prozent der Gesamteinnahmen (§ 5 Abs. 1 Nr. 10 (2) KStG) aus Geschäften, die nicht in der Wohnungsüberlassung an Mitglieder bestehen, beziehen (z. B. aus dem Stromverkauf an Mitglieder oder der Vermietung und Verpachtung von Ladeinfrastruktur).
Zu beachten ist, dass unter diese 10 Prozent-Grenze auch sonstige partiell steuerpflichtige Geschäfte fallen (z.B. die Vermietung von Gewerbeimmobilien, Wohnungsüberlassung an Nicht-Mitglieder). Im Einzelfall muss daher geprüft werden, ob der zusätzliche Betrieb von Ladeinfrastruktur zum Überschreiten der Einnahmengrenze von 10 Prozent führt.
Umsatzsteuer
Die Vermietung von Grundstücken und ist gem. § 4 Nr. 12 a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Die Vermietung von Stellplätzen wird von der Umsatzsteuerfreiheit der Vermietung umfasst, wenn die Parteien der Mietverträge dieselben sind und sich die Garage bzw. der Abstellplatz in räumlicher Nähe zu der Wohnung befindet. Betreibt der Vermieter auf den vermieteten Stellplätzen eine Ladeinfrastruktur, fällt nach Auffassung der Finanzverwaltung auch die Stromlieferung an die Mieter unter die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietung. Die gilt jedenfalls so lange, wie mit den Mietern nicht nur verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Daher steht dem Vermieter für die Ladeeinrichtung allerdings auch kein Vorsteuerabzug zu.
Vermietung
Vermietet der Vermieter die auf dem Stellplatz errichtete Ladeeinrichtung an einen Dritten, liegt keine umsatzsteuerfreie Grundbesitzüberlassung mehr vor, sondern eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung einer Betriebsvorrichtung. Im Gegenzug steht dem Vermieter in diesem Fall aber der Vorsteuerabzug aus der Errichtung der Ladeinfrastruktur zu.
Ladeinrichtung an dem selbstgenutzten Einfamilienhaus
Wer an seinem privatgenutzten Haus eine Ladeinfrastruktur installiert, kann für die dafür anfallenden Kosten eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen in Höhe von 20 Prozent der Gesamtsumme – maximal 1.200 Euro – nach § 35 a EStG geltend machen.
